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【案例剖判】房地产母子公司开采节税的税务计划法门

发布时间:2022-01-29 01:24:58     来源:欧宝娱乐官网 作者:欧宝娱乐平台网站

  正在房地产拿地开荒的践诺当中,存正在两种形势:一是房地产母公司出钱拿地,取得土地出让金收条,未经管土地证,拟创建子公司开荒;二是房地产母公司出钱拿地,取得土地出让金收条,并博得土地证,拟创建子公司开荒。两种样子奈何税收策画最省税?

  计划一:房地产母公司出钱拿地,取得土地出让金收条,未经管土地证,拟创建子公司开荒

  第一,领土资发[2006]114号第十条第(二)款第6项的法则遵循领土资源部于2006年5月31日宣告的《招标拍卖挂牌出让国有土地操纵权模范(试行)》(领土资发[2006]114号)第十条第(二)款第6项“申请人竞得土地后,拟创建新公司实行开荒兴办的,应正在申请书中清楚新公司的出资组成、成筑功夫等实质。出让人可能遵循招标挂牌出让结果,先与竞得人缔结《国有土地操纵权出让合同》,正在竞得人按商定经管完新公司注册立案手续后,再与新公司缔结《国有土地操纵权出让合同变化契约》;也可按商定直接与新公司缔结《国有土地操纵权出让合同》”的法则,土地竞得人正在提交的《投标(竞买)申请书》中商定创建新公司实行开荒兴办,并清楚新公司的出资组成、成筑功夫等实质,正在竞得人按商定创建新公司后,出让人与新公司缔结《国有土地操纵权出让合同变化契约》,以新公司表面受让国有土地操纵权的,视同出让人将土地操纵权直接出让给新公司,按出让国有土地操纵权征收相合税款;不然,属于土地竞得人受让国有土地操纵权后再将国有土地操纵权让与至新公司的动作,应按让与国有土地操纵权征收相合税款。

  第二,财税[2016]140号第八条的法则《国度税务总局合于清楚金融房地产开荒 教导辅帮任事等增值税战略的报告》(财税[2016]140号)第八条法则:“房地产开荒企业(囊括多个房地产开荒企业构成的团结体)受让土地向当局部分支拨土地价款后,设立项目公司对该受让土地实行开荒,同时契合下列条宗旨,可由项目公司按法则扣除房地产开荒企业向当局部分支拨的土地价款。

  (一)房地产开荒企业、项目公司、当局部分三方缔结变化契约或填充合同,将土地受让人变化为项目公司;

  (二)当局部分出让土地的用处、筹划等条目褂讪的状况下,缔结变化契约 或填充合同时,土地价款总额褂讪;

  第一,以上三个条目必需同时餍足,不然项目公司不行能扣除房地产开荒企业向当局部分支拨的土地价款。

  第二,要是存正在多个房地产开荒企业构成的团结体一道中标拿地,则项目公司的总共股权必需由插手中标土地的多个房地产开荒企业构成的团结体协同持有。要是只消一个房地产企业插手中标拿地,则项目公司的总共股权,即100%的股权必需由该插手土地冲标的一家房地产企业持有。

  第三,要是浮现天然人中标拿地,然后拟创建独立法人的公司开荒该天然人中标的土地,只消契合领土资发[2006]114号第十条第(二)款第6项的法则,也不视同该天然人让与该土地到其创建的公司名下的动作,该天然人也不缴纳任何税收。

  第四,房地产母公司支拨土地出让金,领土部分向房地产公司开具仰面为房地产母公司的土地出让金行政工作收条或非税收入缴款书,能否正在子公司列支做本钱入账,子公司能否正在打算增值税、土地增值税和企业所得税进取行扣除呢?只消契合领土资发[2006]114号第十条第(二)款第6项的法则,视同为领土部分出让土地给子公司的动作。遵循财税[2016]140号第八条的法则以及本质重于样子的法则,领土部分向房地产公司开具仰面为房地产母公司的土地出让金行政工作收条一或非税收入缴款书可能正在子公司做本钱入账,正在计征增值税时实行抵扣,正在企业所得税前也扣除,但正在打算土地增值税时能否扣除没有执法依照。

  2、最优税务策画窍门:通过《投标(竞买)申请书》中的商定条目实行税务策画,规避税收危险。

  第一,母公司(土地竞得人)正在向领土部分提交的《投标(竞买)申请书》中商定以下实质:

  ③房地产母公司取代拟创建子公司垫付土地出让金,土地出让金的收条比及子公司注册创建后直接开给子公司名下。

  第二,与领土部分磋议类似,遵循招标挂牌出让结果,领土部分先与房地产母公司缔结《国有土地操纵权出让合同》,正在房地产母公司经管完子公司注册立案手续后,再与子公司缔结《国有土地操纵权出让合同变化契约》;或者商定领土部分直接与子公司缔结《国有土地操纵权出让合同》。

  3、次优的税务策画窍门:房地产开荒企业、项目公司、当局部分缔结三方填充协。